부동산정보센터

보일러 값을 세입자가 먼저 냈다면 그 돈은 필요비 이고, 집주인에게 바로 달라고 할 수 있습니다. 다만 시계가 하나 붙습니다. 집을 비워주고 열쇠를 넘긴 날부터 6개월 이 지나면 청구할 권리가 사라집니다. 한겨울에 보일러가 멈췄는데 집주인이 전화를 안 받습니다. 업체를 불러 120만 원을 긁었습니다. 이 돈, 언제 어떻게 받아야 할까요. 여기서 갈리는 것이 딱 두 가지예요. 내가 쓴 돈이 집을 지킨 돈 인지 집을 좋게 만든 돈 인지, 그리고 그 청구를 언제까지 했는지입니다. 📋 목차 먼저 낸 돈은 두 갈래로 갈립니다 필요비는 바로, 유익비는 나갈 때 6개월 시계는 언제부터 도나요 120만 원 보일러와 300만 원 마루, 끝까지 계산해 봅니다 여기서 걸립니다 자주 묻는 질문 근거·출처 먼저 낸 돈은 두 갈래로 갈립니다 법은 세입자가 쓴 돈을 필요비 와 유익비 둘로만 나눕니다. 이름은 딱딱하지만 가르는 기준은 단순해요. 집을 쓸 수 있는 상태로 지키는 데 들어간 돈이 필요비입니다. 보일러 수리, 터진 수도관, 나간 전기 배선처럼 그것 없이는 살 수 없는 것들이죠. 반대로 집의 값어치를 올리는 데 들어간 돈이 유익비예요. 새로 깐 마루, 추가로 단 붙박이장, 확장 공사가 여기 들어갑니다. 둘을 가르는 질문은 하나면 충분합니다. 「이걸 안 고쳤으면 계속 살 수 있었나」 살 수 없었다면 필요비입니다. 살 수는 있는데 더 좋아진 거라면 유익비예요. 가르는 순간이 곧 받는 방법을 정합니다. 그래서 이 구분부터 잡고 가야 해요. 갈림 필요비 유익비 성격 집을 지키는 돈 집을 좋게 만든 돈 보기 보일러 수리, 누수 배관, 전기 복구 마루 교체, 붙박이장, 발코니 확장 청구 시점 쓴 즉시 계약이 끝날 때 받는 조건 쓴 사실만 증명하면 됨 나갈 때 값어치가 남아 있어야 함 얼마를 받나 쓴 돈 전액 쓴 돈 또는 오른 값어치 중 집주인이 고른 쪽 집주인이 미룰 수 있나 못 미룹니다 법원이 기간을 넉넉히 줄 ...

집주인 수선의무는 보일러처럼 꼭 필요한 설비는 법이 답하고, 전구처럼 자잘한 것은 계약서가 답합니다. 법에는 「사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무」 한 줄만 있다. 그 선 위는 집주인 몫이고, 선 아래는 계약서에 적은 대로 갑니다. 법이 그은 선은 굵고 계약서가 긋는 선은 가늘다. 이 글은 민법의 임대차 규정 여섯 개와 법무부·국토교통부의 주택임대차표준계약서를 열었다. 무엇이 집주인 몫인지, 내 돈으로 먼저 고쳤을 때 어떻게 받는지, 고장을 안 알리면 어찌 되는지를 적습니다. 세 들어 사시는 분과 세를 놓으신 분이 같이 볼 글이다. 법이 집주인에게 지운 것은 한 줄입니다 집주인은 집을 넘겨주고, 계약이 이어지는 동안 그 집을 쓰고 지내는 데 필요한 상태로 유지해야 합니다. 민법이 집주인 의무를 그렇게 적었다. 표준계약서도 같은 문장을 그대로 옮겨 놓았습니다. 한 줄이다. 그런데 넓다. 난방이 안 되는 집, 물이 안 나오는 집, 전기가 나간 집은 사람이 살 수 없습니다. 그러니 보일러, 상하수도, 전기 같은 큰 설비가 낡거나 고장 나 집을 못 쓰게 됐다면 집주인 몫이다. 세입자가 부수지 않은 이상 그렇습니다. 전구는 법에 없습니다 법을 아무리 읽어도 전구, 형광등, 수도꼭지 패킹, 문고리 같은 낱말은 나오지 않습니다. 「필요한 상태」가 어디까지인지 법은 말하지 않는다. 그 빈자리를 채우는 것이 계약서입니다. 표준계약서를 보면 두 군데에 칸이 있습니다. 입주 전에 고칠 것과 그 비용을 누가 대는지 적는 칸이 하나, 계약 중에 생기는 수리와 비용 부담을 적는 칸이 하나다. 그리고 합의하지 않은 수선비는 민법과 판례와 관습에 따른다고 못 박아 두었습니다. 칸이 비어 있으면 관습으로 간다. 관습은 사람마다 다르다. 그래서 다툰다. 계약서에 「소모품과 자잘한 손질은 세입자, 설비 고장은 집주인」이라고 한 줄 적어 두면 전구 값으로 다툴 일이 없어집니다. 저라면 계약할 때 이 칸부터 채우겠다. 내 돈으로 먼저 고쳤다면 ...

채권최고액은 갚을 돈이 아니라 은행이 잡아 둔 천장입니다. 등기부 을구에 3억 6천만 원이라고 적혀 있어도 실제 빌린 돈은 3억 원쯤인 경우가 보통이다. 근저당권은 처음부터 빚을 딱 정하지 않고 한도만 정해 두는 담보라 그렇습니다. 천장에 적힌 숫자와 오늘 남은 빚은 다른 숫자다. 이 글은 민법의 근저당 규정, 부동산등기법의 등기사항, 지방세법의 세율을 열었다. 을구에 적히는 것이 무엇인지, 왜 원금보다 크게 잡는지, 실제 빚을 어림하는 법, 세 들어갈 때의 셈, 다 갚은 뒤 지우는 절차를 적는다. 집을 사려는 분과 전세를 들려는 분이 같이 볼 글입니다. 을구에 적히는 것은 채권액이 아닙니다 등기관은 저당권이 근저당권이면 채권의 최고액, 채무자의 이름과 주소를 적습니다. 약정이 있으면 존속기간도 적는다. 보통 저당권이라면 채권액과 갚을 날짜를 적지만 근저당권은 그 자리에 최고액 한 줄만 적는 것이 다르다. 최고액 한 줄이다. 잔액은 없다. 끝이다. 그래서 등기부만 봐서는 오늘 얼마가 남았는지 알 수 없습니다. 집주인이 은행에서 뗀 대출잔액증명서가 있어야 잔액이 보인다. 왜 원금보다 크게 잡나 근저당은 담보할 채무의 최고액만 정하고 채무가 얼마인지는 나중에 확정하는 담보입니다. 확정될 때까지 갚거나 옮겨도 저당권은 그대로다. 이자는 최고액 안에 들어간 것으로 봅니다. 이자가 들어간다. 그래서 크다. 법이다. 저당권이 덮는 돈은 원금, 이자, 위약금, 못 갚아 생긴 손해배상, 경매 비용입니다. 지연배상은 갚을 날이 지난 뒤 1년분까지만 담보된다. 은행은 이 몫까지 한도 안에 넣으려고 원금에 얼마를 더 얹어 최고액을 정합니다. 얹는 비율은 법이 아니라 은행과 맺는 약정입니다. 시중에서는 원금의 110%에서 130% 사이가 흔하다고 들리지만 은행마다 다르다. 은행 약정서 원문은 이 글에서 열지 못했습니다. 실제 빚을 어림하는 법 최고액을 1.2로 나누면 대출 당시 원금이 얼추 나옵니다. 3억 6천만 원이면 3억 원...

맹지를 산 뒤 옆 땅 주인이 길을 막아도, 주위토지통행권으로 큰길까지 다닐 길이 납니다. 대신 손해를 물어 줘야 합니다. 공짜인 경우는 하나뿐이고, 그 하나가 어디서 갈리는지가 이 글의 요지입니다. 공짜인 경우는 하나뿐이고 나머지는 전부 손해를 물어 주는 유상입니다. 큰길에 붙지 않은 땅을 맹지라고 부릅니다. 값이 싸서 샀는데 어느 날 옆 땅 주인이 울타리를 치면 내 땅에 못 들어갑니다. 민법은 이 경우를 두 조항으로 적어 두었습니다. 둘이다. 이 글은 그 두 조항과 올해 나온 대법원 판결을 그대로 펴 놓습니다. 법에는 무엇이 적혀 있나 민법 제219조는 이렇게 적었습니다. 어느 땅과 큰길 사이에 그 땅의 용도에 필요한 통로가 없으면 땅 주인은 주위의 땅을 통행할 수 있다. 필요하면 통로를 낼 수도 있다. 조건은 둘이다. 그뿐이다. 주위 땅을 지나지 않으면 큰길에 못 나가거나, 나갈 수는 있어도 지나치게 큰 비용이 드는 경우입니다. 단서가 붙어 있습니다. 하나다. 「이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다」. 내가 편한 길이 아니다. 옆 땅 주인이 가장 덜 다치는 길로만 됩니다. 그리고 둘째 항이 있다. 보상이다. 통행하는 사람은 옆 땅 주인의 손해를 보상해야 한다. 공짜가 아니라는 뜻입니다. 유상이다. 공짜인 경우는 하나뿐입니다 여기서 갈린다. 220조다. 민법 제220조입니다. 법이다. 한 필지를 나누는 바람에 큰길에 못 닿는 땅이 생겼으면 그 땅 주인은 다른 쪽 땅을 지나갈 수 있다. 이때는 보상 의무가 없다. 땅 일부를 팔아서 맹지가 생긴 경우도 같습니다. 같다. 왜 공짜일까. 맹지를 만든 사람이 바로 그 나눈 사람이기 때문입니다. 자기가 나눠 놓고 길값을 받는 것은 법이 허락하지 않습니다. 법이 그렇다. 거꾸로 말하면 이렇습니다. 원래부터 맹지였던 땅을 산 사람은 219조다. 손해를 물어 줘야 합니다. 「맹지도 통행권이 있으니 걱정 없다」는 말은 절반만 맞습니다. 다른 길이 있으면 안...

회사에서 여섯 달 지방 근무를 받았습니다. 전세로 사는 집을 비워 두자니 아깝고, 마침 친구가 그동안 월세를 내고 살겠다고 합니다. 집주인에게 말하지 않고 그렇게 해도 될까요. 안 됩니다. 민법은 세입자가 집주인 동의 없이 집을 남에게 다시 세놓지 못한다고 적어 두었습니다. 어기면 집주인은 계약을 해지해도 됩니다. 이렇게 세입자가 다시 세놓는 것을 법은 「전대」라고 부릅니다. 이 글은 그 조항 네 개를 차례로 폅니다. 동의 하나가 네 조항의 방향을 전부 바꿉니다. 동의 없이 하면 무엇이 걸리나 해지다. 끝이다. 법은 짧다. 민법 629조는 두 줄입니다. 세입자는 집주인 동의 없이 집을 전대하지 못한다. 어기면 집주인은 계약을 해지할 수 있다. 친구가 조용히 살다 나간다고 끝나는 것이 아니라, 나중에 들키면 계약 자체가 통째로 끊길 수 있는 일입니다. 하나 더 있다. 주택임대차보호법이 세입자에게 준 계약갱신요구권도 여기서 막힙니다. 집주인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 아홉 가지입니다. 그 넷째가 「동의 없이 집의 전부나 일부를 전대한 경우」입니다. 지난 갱신 거절 사유 글의 그 목록입니다. 방 하나만 내주는 것도 전대인가 예외가 하나 있다. 민법 632조는 건물 세입자가 그 건물의 「소부분」을 남에게 쓰게 하는 경우를 따로 뺐습니다. 그때는 앞의 규정을 적용하지 않는다는 것입니다. 집 전체가 아니라 방 하나를 친구에게 내주는 정도라면 동의 조항이 걸리지 않는다는 뜻입니다. 숫자는 없다. 다만 「소부분」이 몇 평인지, 몇 분의 일인지 법에는 숫자가 없습니다. 방 하나는 소부분이고 안방과 거실을 다 내주면 아니라는 식으로, 결국은 사안마다 따져집니다. 이 경계는 아래 「확인하지 못한 것」에 적었습니다. 동의를 받고 하면 어떻게 되나 동의가 전부다. 동의뿐이다. 동의를 받으면 이야기가 달라집니다. 민법 630조는 집주인 동의를 얻어 전대한 경우 전차인, 그러니까 친구가 집주인에게 직접 의무를 진다고 적었...

어느 날 안방 천장에 얼룩이 번지고 물이 떨어집니다. 윗집에 올라가면 「우리는 세 들어 사는데요」라는 답이 돌아오기도 합니다. 그러면 도배 값과 젖은 가구 값은 누구에게 달라고 해야 할까. 순서가 있다. 먼저 물이 새는 자리가 윗집 안쪽인지 건물 공용 배관인지가 갈립니다. 윗집 안쪽이면 그 집에 사는 사람이 먼저이고 집주인은 그다음입니다. 인터넷에는 「윗집 누수는 무조건 윗집 주인」이라는 말이 많다. 법은 다르다. 물이 새는 자리부터 갈라야 합니다 아파트 같은 집합건물은 한 채 안에서 「내 것」과 「모두의 것」이 갈리는데, 내가 문을 잠그고 쓰는 안쪽이 전유부분입니다. 벽 속을 지나는 공용 배관이나 옥상처럼 그 밖의 부분은 공용부분입니다. 법은 공용부분을 구분소유자 전원의 공유로 봅니다. 여기서 돈이 갈린다. 자리가 먼저다. 돈은 그다음이다. 윗집 욕실 바닥 방수가 깨져 새는 것이면 윗집 쪽 책임입니다. 여러 집이 같이 쓰는 배관이 터진 것이면 관리 주체와 입주자 전체가 나눠 지는 문제가 됩니다. 지난달 하자보수 글에서 우리 집과 복도가 다르다고 했던 바로 그 구분입니다. 어디서 샜는지 모를 때는 어떻게 되나 답이 하나 있다. 법이 정했다. 집합건물법은 건물의 설치나 보존에 흠이 있어 남에게 손해를 입힌 경우를 따로 적어 두었습니다. 그 흠은 공용부분에 있는 것으로 추정한다는 것입니다. 원인을 못 찾았다고 아랫집이 그냥 떠안는 구조가 아니라는 뜻입니다. 추정이다. 다만 윗집 안쪽에서 샌 것이 확인되면 이 추정은 뒤집힙니다. 원인 조사가 먼저다. 관리사무소에 신고하고, 누수 탐지 업체를 불러 어디서 새는지 적은 보고서를 반드시 남깁니다. 그 종이 한 장이 뒤에 누구에게 청구할지를 정하는 근거가 됩니다. 윗집 안에서 샜다면 세입자가 먼저입니다 민법 758조를 쉽게 옮기면 이렇습니다. 공작물의 설치나 보존에 하자가 있어 남에게 손해를 주면 그 공작물을 점유하는 사람이 먼저 배상합니다. 점유자가 손해를 막는 데...